以“城市浓度”为指标 郁亮为万科树立了这样的标杆

2017年12月15日 17:40来源:www.bj163.net手机版

经济观察报 记者 杨依依 2013年,郁亮提出万科要由传统住宅开发商向城市配套服务商转型;4年后,郁亮为城市配套商加了一个注脚——美好生活场景师,这期间,郁亮从万科总裁升任至万科董事会主席。“美好生活场景师”是目前万科对内对外都在力推的新词,郁亮在今年11月万科上海区域年底媒体会上说:“万科要成为美好生活的场景师,匹配我们的城市配套服务战略。”12月的南方区域媒体会上,郁亮进一步阐释,场景师的工作可以把一个水池的空间,变成一个舞台,城市配套商就是做各种各样美好的场景来配合。

万科内部已确定了“两个导向”:城市配套服务商和美好生活场景师,两者不是替代关系,而是共存的。

从去年底开始,万科加快多元化转型步伐,收购印力统一商业平台;收购普洛斯铺垫物流地产巨头地位;在一级市场拿下数块租赁地块,为长租公寓提供空间。转型期间,万科选出了两个样板城市公司——厦门万科和上海万科。

厦门万科6年前开始做多元化转型,比万科正式提出“城市配套商”还要早两年,当时整个厦门公司员工数不到100人。万科高级副总裁张纪文称,当时的厦门公司,业绩对区域的影响没有那么大。

目前厦门是万科集团内多元化业务布局最广的城市,除住宅外,包括了4个社区商业、10个租赁性住房(长租公寓)、6处产业办公、8处教育产业(梅沙教育)、1个智慧停车系统。非住宅业务占比达60%,是万科利润率最高的四个城市公司之一。

郁亮对外称,希望把厦门万科作为一个标杆,未来将做出更好的样板。

郁亮还用“城市浓度”来度量样板的级别,“城市浓度”指的是万科和一个城市里多少居民有交集。郁亮称,厦门万科的城市浓度为25%,是较为理想的状态;广州万科城市浓度不高,被他认为做得较差。

张纪文表达了类似的说法,他称“以前厦门公司卖房子时,只跟这个城市1/4000的人群有交集,而现在是15%-20%,我相信厦门公司未来会跟这个城市超过50%的人群有交集,会不断地跟他们发生交易、交道,形成这个城市更多的业务。”

从今年上半年开始,“城市浓度”出现在万科各地方公司的对外发言里,但集团的第一次提及,是在12月的媒体会。深圳万科、广州万科、上海万科的多位中层和基层员工对经济观察报表示,他们目前没有收到“城市浓度”会成为任何考核指标的通知。

一名上海万科员工称,他理解的城市浓度,指的是城市配套的辐射范围。

深圳万科(西区)总经理陆荣秀和深圳万科泊寓总经理袁军都称,他们是第一次听说“城市浓度”这个词。

“我理解的是它指新业务与城市的关联度。未来所有地方公司都会增加配套的比例,现在都在推。”陆荣秀说。

袁军也认为,未来万科与城市的关联度会越来越大,毕竟一个万科广场每年的人流量都是千万级别的。广州万科一名中层称,虽然集团没有对业务占比提出硬性要求,但总的导向已经确定,广州公司的新业务规模需要提高。

上述上海万科员工透露,近半年上海万科迎接了多个地方公司的参观,重点学习七宝万科广场。上海万科目前的商业占比近50%,是集团内最高的。今年5月,上海万科发布“热带雨林”战略,除住宅外,囊括商业、产业、办公、拓展型业务、产品建造营销服务平台以及金融资管和城市更新业务。

其还透露,在上个月的上海万科合伙人会议上,管理层专门提到了厦门泊寓,认为厦门公司的泊寓做得很好。而上海区域的泊寓还在起步阶段,刚刚才成立了租赁住房事业部。

对上海万科和厦门万科两个学习对象,陆荣秀认为,未来增加新业务比例,不一定是照着上海的商业近50%、厦门的非住宅业务60%的占比来做。“每个城市的机会不一样,有些城市起初的住宅比例小,有些超一线城市的住宅土地供应本来就不多,所以必须做商业,不是说所有的万科一定要增加到这个程度。”陆荣秀称。

张纪文对厦门万科的泊寓持保留态度,他称厦门泊寓的思路类似“YOU+”公寓。“我觉得长租公寓行业有三种模式,一种是小而美的,好玩的YOU+;第二种是职业经理人掌舵、奔着去上市的魔方公寓;第三种应该是万科这种,奔着租赁产业去做,拔高自己的高度,在理解了租赁在中国应该发挥什么样的作用的前提下去做。”张纪文说。

经济观察报在厦门万科多处泊寓实探感受到,虽然泊寓在集团内已是统一品牌,但目前城市公司还在各自试验,各有各的特点。厦门泊寓与南方区域其他公司相比,地段好、装修水平高,同时租金也偏高。返回搜狐,查看更多

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