一套二手房平均看15次成交 80后和非京籍是主要购房群体

2017年12月14日 13:02来源:www.bj163.net手机版

一套二手房平均看15次成交 80后和非京籍是主要购房群体

由于北京早已进入存量房时代,二手房的交易相比新房往往能更早更快地反映市场冷暖。这不,二手房在11月份率先出现了大幅的交易回暖。北京市住房和城乡建设委员会网站的数据统计显示,在刚过去的11月,北京全市二手房成交8483套,成交量较10月的6162套环比大幅上涨了37.7%,接近四成。楼市要触底反弹了吗?成交量的大幅上涨自然带来了这样的疑问。

事实上,数据的对比有时也会出现差池。因为10月份国庆和中秋假期的叠加因素,给市场造成了长时间的成交断点。所以,拿11月份的成交数据相比10月份是不公平的,对比后的交易量明显上涨并不能简单代表楼市回暖。真正有对比意义是11月和9月的二手房成交量基本持平,9月二手房成交重回8字头达8876套,这都说明,相对比7、8月份的成交谷底,北京的二手房市场已经出现了企稳,交易量正在逐步往上爬。但在成交价格上,据中原地产研究中心预计,2017年全年,北京二手住宅成交量将达13.4万套,与2016年全年27万套的成交量相比,同比暴跌51%,这一成交量是2015年以来的最低值。

而一个有意思的数据显示,在今年2月份,每套成交房源的平均被看次数只有7.45次,而当时每位成交购房人的平均看房次数只有2.9次,而年底数据显示,目前每套成交房源平均被看次数达到15.1次,这就意味着,年初二手房市场里充斥着恐慌的味道,而经过一年的市场变化,买卖双方的行为已经进入理性阶段。

二手房网签量重回8000套

时值年底,二手房交易似乎出现了一丝抬头的迹象。张奎(化名)是链家地产北苑一门店的经纪人,周末两天,他接待了8组家庭看房,一直忙到晚上9点才下班。

“回家的路上还要和白天的看房人沟通情况,一边问问他们的想法,尽量帮他们寻找符合要求的房源,一边又要试探问问业主对售价的底线,两边都忙完,放下手机都快11点了。”张奎告诉北京青年报记者,“11月,他所在的门店成交了5套房,他自己手上也成交了一套。虽然比不上去年的火热,但相比6、7月份连续两个月成交挂零,已经是不小的进步了。”张奎透露,他明显感觉到,进入10月份以后,看房人约看房的明显增多,无论是网上咨询的还是现场约带看的,已经不像头几个月那样无所事事了。

成交数据也印证了张奎的感受,刚过去的11月北京链家成交4438套,全市二手房成交8483套,链家占全市比达52%。

近半年,一城一策的楼市调控政策在全国各线城市都取得了立竿见影的效果,一二线城市,以及特大城市周边的三四线城市,楼市调控从严从紧,使得市场迅速降温,量价齐跌;三四线城市则调控相对宽松,甚至还有去库存的一系列补贴政策,使得市场交易量增加,房价小幅上涨。

来自伟业我爱我家市场研究院的统计也显示,今年7月、8月,北京二手房交易降至2015年以来的最低谷,单月网签量不足8000套,11月楼市成交大幅上升,全市二手房成交8483套,成交量较10月的6162套环比大幅上涨了37.7%,接近四成。

成交的大幅回暖也使得市场上出现了楼市触底反弹的声音。

但事实上,之所以环比成交上涨了近4成,主要还是因为10月份的成交数据过于低迷,而这个低迷主要是因为十月份国庆和中秋假期的叠加因素,给市场造成了长时间的成交断点。所以,拿11月份的成交数据相比10月份是不公平的,对比后的交易量明显上涨并不能简单代表楼市回暖。

业内认为,真正有对比意义是11月和9月的二手房成交量基本持平,9月二手房成交重回8字头达8876套,这都说明,相对比7、8月份的成交谷底,北京的二手房市场已经出现了企稳,交易量正在逐步往上爬。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,经历了大半年的调控,业主的心态普遍由新政前的坐地起价,变为理性报价,甚至主动降价寻求可靠买家。这也使得从5月份开始,北京二手房成交均价已连续7个月出现回落,虽然11月份的房价跌幅有所收窄,但房价持续回落的趋势依旧。

二手房价跌势依旧 成交房源中96%降价

据麦田房产统计,11月份,降价房源在成交房源中的占比继续上升,高达96%,在价格持续下滑的背景下,部分购房者入市意愿才有所增强。

以通州二手住宅市场为例,成交单价下跌了超过1万元/平方米的小区很多,从单价卖到6万元/平方米到跌至4.8万元/平方米。尽管房价一路下跌,但直至11月份,中介的带看量才升上来,交易量才有所反弹。

据有关中介一线门店相关负责人介绍,现在的成交价,同户型的房源,比起3月份成交高峰时差不多下降了15%-20%,而随着成交价格的下滑,新出房源的挂牌价格也随之走低。而且,小业主自身之间的竞争也异常惨烈。比如,同小区、同户型的两位业主,率先挂牌的价格是1000万元,而小区里一套同户型房源900万元成交后,该业主近期就将挂牌价调整到890万元。

而另一方面,眼下的市场是买方市场,议价空间仍在拉大。在卖方价格预期不断下调的同时,买方群体在购房谈判中话语权增加,买方市场已经确立。

事实上,“317新政”实施以来,北京二手房市场的买家议价幅度持续拉大,4月份的议价幅度为-1.8%,11月份则到了-6.6%。也就是说,一套挂牌价1000万元的房子,经过买家议价,在4月份平均能以982万元成交,而11月份则平均能以934万元成交;相比较之下,买家“砍价”平均从18万元上升到66万元。

另据了解,目前,需求比较多的是2000万元以下的房源,这主要是因为目前这边真正出手的客户,还是置换改善的需求。价格档位在4000万元、5000万元或更高的豪宅,现在还是比较难成交。

据中原地产首席分析师张大伟介绍,北京二手房房价整体下降非常明显,部分区域房源房价下降幅度超过20%,房价水平重回2016年四季度。2018年,二手房成交量很可能跌下10万套。

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