钜派投资在"2018宏观经济展望暨投资策略会"推广出的经济策略

2017年11月29日 18:17来源:www.bj163.net手机版

11月26日,由钜派投资集团举办的“2018宏观经济展望暨投资策略会”于上海如期召开,克而瑞信息集团高级副总裁于丹丹女士受邀出席活动,并以上海为例,讲解了她对房地产市场未来发展趋势的预判。

钜派投资在"2018宏观经济展望暨投资策略会"推广出的经济策略

图片为:克而瑞信息集团高级副总裁于丹丹女士

于丹丹女士指出,目前,除一二线城市外,大量三四线城市亦先后加入房地产市场调控大军,且调控措施不断加码,限购、限贷、限价升级并广泛限售。

完整演讲内容分享如下,以飨读者。

房地产长效机制将加快推出

明确了未来5—10年房地产政策围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,未来调控政策的具体措施都将紧紧围绕“这一定位”展开,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

另一方面,也会加快推出房地产长效机制,主要涉及以下四个方面:

土地:着力增加土地供应,供地结构将会调整,重点保障租赁、保障性住房土地供应,尤其是租赁用地供应将大量增加。

金融:金融政策保持稳健中性,有序推进去杠杆,尤其是居民杠杆率不能继续提升,房企资金周转压力将会在年底进一步显现。

税收:房地产税将加快推出步伐,房地产税也是取代短期行政手段的重要方式。

租购并举:租购并举的住房制度正在加速推进,后期增加操作性的政策将进一步出台。

2017年前三季度—房地产行业集中度进一步提升

目前,除一二线城市外,大量三四线城市亦先后加入房地产市场调控大军,目前共有27个一、二线城市、39个三、四线城市出台紧缩调控措施且不断加码,限购、限贷、限价升级并广泛限售,集中在提高社保年限、首付比例,限制单身和离异购房套数、首付等,对个人购房普遍“限售”等手段。

政策向左的导向下,市场却呈现向中局面,三四线火爆后面临降温、比重下降,热点城市项目销售出现分化。上半年,三、四线城市销售发力,成交比重较去年初上升7个百分点,对去库存起到正向作用,但需求透支、价格上升导致市场后续乏力,8月三四线成交占比开始下滑,较7月降1.1个百分点;前期严格“限价”导致部分热点城市新盘基本“日光”之后,新开盘项目销售也始分化,中低端刚需和高改善等居住支撑依旧活跃。

2017前三季度,TOP100房企的金额集中度达53.2%。2017年前三季度行业集中度进一步提升,金额集中度的增速整体高于面积集中度,百强房企销售均价提升明显。随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现,未来TOP100房企的整体业绩规模将继续增长,各梯队房企的行业集中度也将进一步上升。预计2017年末,TOP3、TOP10、TOP20和TOP30房企的金额集中度预计将分别达到13%、25%、35%和40%。

2018年上海楼市成交量—预计较2017年有所增长

上海地区,2018年土地市场出让数量大趋势仍是增加。2018年,“四限”政策暂无退出可能,本轮调控将会贯穿更长的时间周期。强调房子的居住属性,不排除政策会继续收紧,上海有可能从以下几个手段调控:一手房销售摇号买房发布操作细则,对存在幻想捂盘惜售的企业增加监督力度。增加二手房流转难度。银行贷款继续收紧,延长放款周期,房贷款利率上调。预计上海地区,2018年土地市场出让数量大趋势仍是增加,但后续或节奏放缓,租售用地占比提升。

2017年,因价格未达预期的楼盘,2018年上市的可能性较大,因此原则上供应量较2017年均有一定量提升,所以会大于2017年的供应。但是,2017年政策不断收紧加码,供应量一直被强压萎缩。在现今政策持续维持严控的状态下,2018年土地供应量预计较2017年乐观估计涨幅在10%-15%。

2018年上海成交量预计较2017年增长约10%-15%。成交会随着供应持续上涨,供应预计上涨的情况下,成交量会大于2017年;“摇号”政策将持续,加上未来政策干预市场越来越常态化,2018年供应量较2017年乐观估计涨幅在10%-15%。2018年上海成交均价48000元/ ㎡上升是大概率事件。

本次会议上,除于丹丹女士外,到会的多位学术专家与业界精英们通过智慧的碰撞为现场以及观看微直播的派客会会员们,阐述了“中国和全球经济前瞻”以及“如何实现更好的财富管理和资产配置”等议题。

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